近两年，西安营商环境持续提升，新登记市场主体不断增长，“写字楼经济”正在西安占据越来越重要的位置。不过，疫情增加了经济不确定性，写字楼市场亦遭受冲击。那么在此影响下，写字楼市场发生了哪些变化，未来什么样的写字楼产品会更受青睐？一季度写字楼净吸纳量下降，小业主开始下调租金 疫情增加了经济不确定性，写字楼市场亦遭受冲击。

克而瑞一项针对一线城市600座甲级写字楼的调研显示，北上广深作为国内写字楼市场标杆，今年一季度有超过50%的写字楼资产价值下降。这主要是由于部分租户承租扩租意愿削弱，到期不续租、甚至期内退租概率提升。相对来说，那些下调了租金或去年四季度已签约优质租户的项目受冲击较小。 疫情对西安写字楼市场的影响，主要体现在市场活跃度方面。

据世邦魏理仕发布的报告显示，一季度西安写字楼市场新增供应2个项目共11万㎡，即：位于西安城北的正尚国际金融中心C座和D座。由于在疫情爆发期间，租赁活动受限，新租需求出现延期或暂时停滞，截至一季度末，西安优质写字楼净吸纳量为0.9万㎡，同比下降87%。 写字楼净吸纳量，反映出某个市场一段时期内物业租赁净增情况。净吸纳量走弱之下，西安写字楼市场空置率环比上升1个百分点，达到35%。市场需求削弱，一些小业主开始下调租金报价。一季度，西安优质写字楼租金报价环比下降1.1%，每月每平方米87.6元。

“在疫情背景下，今年一季度西安优质写字楼成交量和价格有不同程度缩减和下调，当季成交更多来自存量及春节前收尾客户。”世邦魏理仕西安顾问及交易服务办公楼部主管孙奇表示，新增需求受疫情影响，出现延期或选址滞后，“预计将在第二和第三季度重启。” 西安高新区某甲级写字楼营业部负责人介绍，往年在新年返工后会有一个租赁小高峰，一些企业会有新的租赁计划，今年受疫情影响，很多带看难以兑现，导致租赁市场比较平淡。近期有企业开始重新评估对办公面积的需求，个别敏感的小企业租户存在退租现象。有企业花近4亿在西安买楼，这些行业办公需求活跃 尽管写字楼租金走低，但一季度西安市场仍然产生大宗交易。一家教育培训类上市公司逆势砸将近4亿在西安买楼。 中公教育2月26日晚公告称，拟使用自有资金3.83亿元购买陕西冠城·九鼎国际1号楼资产，该建筑1-4层为商业，5-18层为办公，将主要用于陕西区域总部及综合学习基地建设使用，总建筑面积为2.35万平方米，位于西安市未央区文景路以西，凤城四路以南。 一位房产顾问机构负责人表示，一些大企业已开始恢复活跃，在西安市场寻找入手物业机会，安排勘察项目等，甚至借助视频看标的。据他了解，近期有一家大型互联网公司在西安寻租办公场地，主要用作短视频业务基地，“眼下这个时期租赁成本比较低。” 世邦魏理仕的报告称，分行业看，科技新媒体、房地产和商务服务是西安写字楼市场的主要驱动力。其中，疫情期间持续活跃的在线教育，租赁需求在科技新媒体类企业中占比超过60%，并以新设立为主。租赁位置方面，这类企业更青睐市中心和高新。房地产企业的租赁需求主要集中在高新和城北，而这类企业的租赁目的中，新设立和搬迁升级各占一半。商务服务企业的租赁需求则以搬迁升级为主，选择市中心和高新二期居多。 结合市场环境和地区经济结构，这些行业办公需求活跃，并不令人意外。在线教育是春节后逆增长代表，获资本积极注入，单季行业融资达23起。 全国性房企在西安市场加码布局，持续推动办公需求。商务服务业，近年来在西安经济活动中比重不断提高。4月18日，西安公布的第四次全国经济普查成果显示，最近五年中，全市二产和三产法人单位增长198.7%，其中租赁和商务服务业占比13.1%，数量位居前三。去年西安新开“公司”88万户，内资租户改写市场格局 近几年来，西安成为人才引进的赢家。随之而来的新成立和新落户企业，也让西安写字楼市场需求升温。这部分需求到底有多可观？ 西安市统计公报显示，2019年西安新登记各类市场主体88.31万户，比上年增长62.6%。其中，新登记企业13.06万户，增长3.2%。 “新成立公司的需求在这几年表现抢眼。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，不少全国性企业在西安设立区域总部，还有企业升级、扩张和搬迁等诉求。 外来企业租户正在改写西安写字楼市场的格局。据一项针对西安甲级办公市场的住户来源调查，有36%出自本地，有60%为陕西省以外内资企业，还有4%属于外资企业。 外来企业需求扩张，叠加的是金融业租户的旺盛需求。据世邦魏理仕数据，2019年西安写字楼市场总体量达到594万㎡，全年净吸纳量35.4万㎡。金融业已成为西安写字楼最大类租客，占到市场的22%；此外，依托西安政策支持及良好的本地教育资源，科技新媒体、教育培训、房地产等行业因此受益，这三类企业需求分别达18%，16%和15%。 有行业人士介绍，在国内经济转型背景下，越来越多的金融和互联网公司正处在高速发展期，例如腾讯研发中心去年签约西安；还有一些央企国企也在快速扩张，例如：去年第四届丝路国际博览会上，招商局集团、华润集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中粮集团等六大央企区域总部集中落户西安国际港务区，这一切都建立在政策引导和发展预期上。对比成都、杭州，西安写字楼空置率偏高 长期以来，北上广深尽管写字楼总体面积遥遥领先，但整体空置率一直都处于较低水平。2019年，广州、北京、上海和深圳，空置率均未超过20%。 整体来看，二线城市空置率相对较高。比如，天津空置率达42.6%，大量写字楼空着，与二线城市高速扩张的城建速度有关，中央商务区接连建成，增加了供应量。 西安去年优质写字楼空置率34%，同比下降0.7个百分点。与其他一些副省级城市相比，低于天津（42.6%）、武汉（37.8%）、高于杭州（17.9%）和成都（20.5%）等。 有观点认为，写字楼市场表现，在某种程度上，可以看作一座城市经济发展的晴雨表。西安在去年GDP首次超过9000亿元，而杭州、成都早已突破万亿规模，从经济总量和企业需求看，的确存在一定差距。但也要看到，西安市场近几年正处在新增供应集中放量期，空置率增加也属于比较正常的现象。事实上，在写字楼供应增量方面，去年西安要超过成都、杭州。 资深地产策划人士冯奔表示，空置率偏高也可能是空间与时间的暂时错位。相对而言，西安还处在经济结构调整期，虽然第三产业占比超过60%，但规模偏小、产业偏低端的服务企业，往往租不起高端写字楼，金融、互联网等现代服务业，与杭州成都等地还有差距。 当然写字楼空置，还会因为地段、品质形成差别。夏强认为，西安中心城区、高新区等商办范围成熟地段，写字楼非常走俏，许多甲级写字楼常年一房难求；相对来说，部分新兴开发区域，由于配套不够完善，若写字楼硬件和地理条件不佳，空置率会高一些。后疫情时代，西安写字楼走向何方？ 写字楼往往存在时间和空间暂时错位，看待其空置率要将视线拉长。不过得注意，疫情影响下，国内各大城市商办物业供需集体被打乱，一方面新增供应将在未来继续进入市场，另一方面企业租户的办公需求可能已发生较大变化，那么写字楼市场应如何应对？ 孙奇表示，在线教育、高科技企业是去年西安优质写字楼需求最旺盛的行业，预计今年还将有扩租或新租需求。新基建、5G、医疗、政府平台公司等密切相关行业受益于政策刺激，有望成为今年西安优质写字楼租赁市场的新增长点。中长期来看，疫情后企业会更加关注成本、交付条件和租约灵活性，“这些变化是业主方需要感知的。” 夏强认为，写字楼需求取决于两方面：一是交通、硬件等物理环境，二是产业链等综合配套关系，如同过去产业园的孵化作用，在头部企业引领下，写字楼同样可以产生巨大聚集效应。 举例来看，陕西在今年3月认定西安市曲江新区国家级文化产业示范园区、西安华商传媒文化产业园、宝鸡市石鼓·文化城产业示范园区、西安印刷包装产业基地为陕西省文化产业示范园区。其中，有的正是以写字楼服务为载体，对文化上市企业及产业链公司形成聚集。此外，西安碑林区近日召开“立起来的开发区”示范楼宇试点工作动员部署会，也是以试点单体办公楼宇为依托，探索构建楼宇经济的产业链条。 市场主体不断增加，本身就是西安经济潜力的象征，它所引发的产业集聚，会在未来持续释放，并反映到写字楼市场乃至商业地产层面。只不过，好的写字楼扮演的是一个需求出口。